明年地產(chǎn)投資兩種可能的變化路徑：政策微調(diào) VS 保障房加強(qiáng)：我們認(rèn)為明年地產(chǎn)投資存在兩種可能的變化路徑，而導(dǎo)致周期性板塊，特別是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在兩種可能的投資路徑選擇。一、通過地產(chǎn)政策的適時(shí)微調(diào)緩沖房地產(chǎn)投資的過快下滑;二、通過加大保障房投資以支撐地產(chǎn)投資增速。情景一的變化路徑，將有利于地產(chǎn)板塊在產(chǎn)業(yè)鏈中存在優(yōu)先筑底反彈的可能性;而情景二的變化路徑，將跳過地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈其他行業(yè)。

　　政策調(diào)整下，地產(chǎn)股先于地產(chǎn)投資筑底：從歷史的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，商品房銷售面積增速是用來觀察房地產(chǎn)相對(duì)走勢(shì)(房地產(chǎn)指數(shù)除以全A指數(shù))的重要指標(biāo)。銷售面積增速和地產(chǎn)板塊相對(duì)走勢(shì)具有很好的相關(guān)性。而銷售面積增速是地產(chǎn)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)，銷售一般領(lǐng)先投資大概五個(gè)月左右。也就是說，地產(chǎn)股相對(duì)走勢(shì)筑底的時(shí)點(diǎn)往往領(lǐng)先于地產(chǎn)投資增速的筑底的時(shí)點(diǎn)。

　　地產(chǎn)投資領(lǐng)先或同步于地產(chǎn)上游行業(yè)量/價(jià)變化，地產(chǎn)上游行業(yè)量/價(jià)變化同步于相應(yīng)行業(yè)走勢(shì)：由此判斷，地產(chǎn)投資領(lǐng)先于上游行業(yè)的走勢(shì)變化。換句話說，在地產(chǎn)政策出現(xiàn)調(diào)整的情況下，地產(chǎn)行業(yè)將通過地產(chǎn)增速這個(gè)鏈條進(jìn)行傳導(dǎo)，而地產(chǎn)將先于產(chǎn)業(yè)鏈的其他行業(yè)出現(xiàn)反彈。

　　保障房可能成為打破產(chǎn)業(yè)鏈投資邏輯的關(guān)鍵點(diǎn)：從平衡地產(chǎn)調(diào)控和地產(chǎn)投資增速的角度來看，保障房將成為地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的重要不確定性。我們估計(jì)今年保障房實(shí)際投資規(guī)模大概在7 千億左右。在融資渠道和方式不發(fā)生明顯改變的情況下，我們預(yù)計(jì)明年保障房投資規(guī)模大概在9 千億左右。但如果中央加強(qiáng)保障房的投資力度，增加融資渠道和方式，明年保障房投資規(guī)模增加到1.1 萬億，則大致對(duì)應(yīng)16%左右的地產(chǎn)投資增速。這將削弱地產(chǎn)調(diào)整政策調(diào)整的必要性。從而打破情景一下的投資邏輯。跳過地產(chǎn)，而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈其他行業(yè)。

　　明年地產(chǎn)投資兩種可能的變化路徑：政策微調(diào)VS 保障房加強(qiáng)

　　明年房地產(chǎn)投資增速將成為宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策判斷的重要指標(biāo)。我們已經(jīng)在2012 年地產(chǎn)行業(yè)年報(bào)《潮水退去，留下希望，還有等待》中，給出了我們對(duì)明年房地產(chǎn)投資增速的中性判斷。但隨著近期中央對(duì)明年保障房建設(shè)目標(biāo)的逐漸明確，我們認(rèn)為地產(chǎn)投資存在兩種可能的變化路徑，而導(dǎo)致周期性板塊，特別是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在兩種可能的投資路徑選擇。

　　兩種可能的變化路徑的驅(qū)動(dòng)因素分別是：一、通過地產(chǎn)政策的適時(shí)微調(diào)緩沖房地產(chǎn)投資的過快下滑;二、通過加大保障房投資以支撐地產(chǎn)投資增速。

　　在地產(chǎn)政策適時(shí)微調(diào)的情景一中，我們假設(shè)明年地產(chǎn)調(diào)控大方向不發(fā)生轉(zhuǎn)向，但在剛需層面進(jìn)行適當(dāng)政策調(diào)整，保障房投資在今年的基礎(chǔ)上適當(dāng)增加，全年地產(chǎn)投資增速達(dá)到13%左右。

　　在保障房加強(qiáng)的情景二中，我們假設(shè)明年地產(chǎn)調(diào)控方向繼續(xù)從緊，通過加大保障房投資力度，支撐地產(chǎn)投資增速，全年地產(chǎn)投資增速達(dá)到16%左右。

　　我們認(rèn)為情景一的變化路徑，將有利于地產(chǎn)板塊在產(chǎn)業(yè)鏈中存在優(yōu)先筑底反彈的可能性;而情景二的變化路徑，將跳過地產(chǎn)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈其他行業(yè)。

　　情景一：政策調(diào)整下，地產(chǎn)股先于地產(chǎn)投資筑底

　　從歷史的數(shù)據(jù)對(duì)比來看，商品房銷售面積增速是用來觀察房地產(chǎn)相對(duì)走勢(shì)(房地產(chǎn)指數(shù)除以全A 指數(shù))的重要指標(biāo)。銷售面積增速和地產(chǎn)板塊相對(duì)走勢(shì)具有很好的相關(guān)性。

　　而銷售面積增速是地產(chǎn)投資增速的領(lǐng)先指標(biāo)，銷售一般領(lǐng)先投資大概五個(gè)月左右。

　　也就是說，地產(chǎn)股相對(duì)走勢(shì)筑底的時(shí)點(diǎn)往往領(lǐng)先于地產(chǎn)投資增速的筑底的時(shí)點(diǎn)。但這里的關(guān)鍵假設(shè)就在于，地產(chǎn)投資增速的反彈是由商品房銷售所帶動(dòng)。而從以往經(jīng)驗(yàn)來看，商品房銷售的反彈政策端，如信貸、調(diào)控政策的變化有很大關(guān)系。因此，在政策調(diào)整下，地產(chǎn)股往往是先于地產(chǎn)投資筑底。

　　情景一：地產(chǎn)投資領(lǐng)先或同步于地產(chǎn)上游行業(yè)量/價(jià)變化

　　作為產(chǎn)業(yè)鏈的下游，地產(chǎn)投資對(duì)于上游鋼鐵、水泥、機(jī)械的拉動(dòng)往往存在一定時(shí)滯，即地產(chǎn)投資往往領(lǐng)先或同步于地產(chǎn)上游行業(yè)量或價(jià)的變化。從歷史數(shù)據(jù)對(duì)比來看，地產(chǎn)投資領(lǐng)先鋼鐵價(jià)格變化4 個(gè)月，領(lǐng)先水泥價(jià)格變化6 個(gè)月，與工程機(jī)械的銷量增速存在一定的同步性。

　　情景一：地產(chǎn)上游行業(yè)量/價(jià)變化同步于相應(yīng)行業(yè)走勢(shì)

　　而從歷史規(guī)律來看，鋼鐵、水泥價(jià)格的變化往往同步于各自板塊的相對(duì)走勢(shì)。同時(shí)建材和機(jī)械板塊的相對(duì)走勢(shì)具有顯著的聯(lián)動(dòng)性。由此可以判斷，地產(chǎn)投資領(lǐng)先于上游行業(yè)的走勢(shì)變化。換句話說，在地產(chǎn)政策出現(xiàn)調(diào)整的情況下，地產(chǎn)行業(yè)將通過地產(chǎn)投資增速這個(gè)鏈條進(jìn)行傳導(dǎo)，而地產(chǎn)將先于產(chǎn)業(yè)鏈的其他行業(yè)出現(xiàn)反彈。

　　情景二：保障房可能成為打破產(chǎn)業(yè)鏈投資邏輯的關(guān)鍵點(diǎn)

　　近期中央提出明年保障房新開工700 萬套，并保證竣工500 萬套的目標(biāo)。這對(duì)應(yīng)的是明年大概1800 萬套保障房在建項(xiàng)目。從平衡地產(chǎn)調(diào)控和地產(chǎn)投資增速的角度來看，保障房將成為地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整的重要不確定性。

　　雖然今年住建部提出 1.3-1.4 萬億的投資目標(biāo)，但我們認(rèn)為今年保障房實(shí)際投資規(guī)模大概在7 千億左右。而在融資渠道和方式不發(fā)生明顯改變的情況下，我們預(yù)計(jì)明年保障房投資規(guī)模大概在9 千億左右(媒體報(bào)道的1.8 萬億并不現(xiàn)實(shí))。但如果中央加強(qiáng)保障房的投資力度，增加融資渠道和方式，明年保障房投資規(guī)模增加到1.1 萬億，則大致對(duì)應(yīng)16%左右的地產(chǎn)投資增速。這將削弱地產(chǎn)調(diào)整政策調(diào)整的必要性。從而打破情景一下的投資邏輯。跳過地產(chǎn)，而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈其他行業(yè)。